一个东风东引来的业主争夺大战

发布时间：2025-04-05 06:00:14 来源：全景新闻网 作者：云深

在万博长隆悦府宣布东风东小学之后，周边一手开发商以及二手业主都在觊觎其学位。先有大石街道的越秀和樾府、信基城，后有钟村街道的耀胜新世界、保利红馆，还有一路之隔的锦绣香江。都来争抢华润悦府的东风东学位。看到最后，文末有建议。01学位被统筹的风险虽然华润配建有72班小学，但是如果明年开学，一期部分未收楼，二期更是三四年之后，届时确有可能上不了学，被隔壁小区蹭得太多导致业主生源上不了。试想一下，对面的锦绣香江、后面的信基城单价才三万多，如果想要上顶级名校，买这两个就可以了，甚至保利红馆78的小三房才330万。为什么要买单价六万总价六七百万起的华润悦府呢，而且还能同享万博的商业和地铁配套。学校虽然是华润配建的，但是未来肯定也会纳入地段生统筹，教育最终都会走向平权化，华润学位被瓜分是一定的。这个并不可怕，可怕的是生源不纯粹了，特别是村民也加入了争夺。按三公里范围来分配的话，那附近的河村、植村、钟村、塘东、塘西等村民岂不是都可以上了，特别是近在咫尺的河村，如果大家都蹭成功了并且影响到华润业主入读那就不地道了。番禺区教育局还没有处理过此类问题，面对业主们的维权，还需要在下半年讨论才出结果，无非就是拖字诀。生源不纯粹影响教育质量和买家居住体验是闹一闹能缓解的，但是一旦学校被蹭，这个顶级名校资源被分食，对华润悦府的溢价是有影响的，甚至会稀释华润悦府的价值体系。一是这个溢价卖不上去，二是未来冲学位来的二手买家被分流，都会拖累华润悦府的价格往上走。02价值被稀释的风险具体来分析一下附近的几个小区的价格体系，以及会否对华润悦府有冲击。一、番禺和樾府就还好，毕竟楼龄新，以改善和豪宅为主，最小面积96方，最大去到将近280方，而且当初大部分买家买进来的价格也是在5.5-7万之间，圈层自然没得说。二、锦绣香江的高层住宅组团，分得比较散，小面积的集中在紫荆园、紫荆雅园，这两个以89/97/107的三房为主，有部分180多的大四房。另外还有一个山水园和山水华府，两房在80-90方左右，其他是超豪宅四房，最大面积是380方。和华润悦府有正面冲击的其实是布查特三期，楼龄新，面积大，两梯两户，以改善的大三房和豪宅四房为主，就在华润悦府的正对面，也是直接竞争的关系，总价也在650万起。不过整个锦绣香江的四房全是超豪宅了，总价并不比华润的便宜，看得上的买家很少。三、耀胜新世界，这个盘看过的人应该都不会喜欢，都什么年代了，还做成筒子楼、港式楼，户型也差，主要买家还是香港人，西边是新光快速，虽然楼下有K11商场，但也很难撑得起将来的二手市场，完全不能和悦府竞争。不过话说回来，它要是能蹭上悦府的学位，那简直加分不少。四、保利红馆其实就是一个只有6栋楼、总户数572户的刚需小盘，最小面积57，最大也才97，和黄埔的保利学府里类似，几乎没啥小区。优点是隔壁都是商业，上车门槛低，不能和长隆悦府产生竞争，这个盘主要还是刚需，它的对手是万科欧泊，300多万的客群为主。再来说一下长隆悦府，未来华润悦府跟和樾府依然是万博的顶流，价值更稳固，流通性和保值性仍优于周边老旧二手。当初卖六七万的、啥都没有的和樾府都没有受周边二手影响，现在自带名校和商业的长隆悦府更不可能受到影响。看过华润悦府的，很难看得上周边的二手，如果真的是需要学位的还要房子更保值的，显然悦府是最优选。当然，如果你的资金或首付不够，又急需现房的，可以看一下锦绣香江，整个万博的二手房里，也只有它的香江育才是不错的。03有何建议回到现实，我们再怎么详尽分析都治愈不了华润业主的心痛，毕竟这三个小目标也是算在业主头上的。其实大可不必太过焦虑，书包确实重要，房子的地段、楼龄、户型、物业、品质、圈层也一样重要。像附近信基城、锦绣香江的物业肯定是没法和华润比的。现在高价买入华润悦府的业主都是中产，跟吃尽房产红利还要在卖房时吃一波学位利好的周边二手业主比，更注重教育、居住体验，圈层更优，更有实力，也更加需要熬过后面的周期。下面是三点不靠谱的建议，仅供参考：一是可以参考黄埔某些挂牌名校，业主生源和统筹生源分班，这个需要业主们的努力了。二是旁边有一个同为长隆地块的越秀瑞麓府，配建的番中实验九年一贯制学校，可以加入一起统筹分配，以中签的方式平衡资源。三是申请缩小统筹范围，结合未来新增居住住宅的套数来安排。按现在的三公里来分配的话，最远都去到了谢村，很快就会不够的，将来二期还要入市，对面锦绣香江还有四块地要开发，以及有可能存在的规划更改，都会影响未来华润学位的不确定性。当然，一切都不能说得太满，我们把后续的发展交给时间吧。以上拿铁房产观，专注广州楼市咨询与全流程买房服务，关注我，让你买房路上少走弯路少踩坑

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